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2022-09-01 11:38:47 蓝狮 88

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    近期,笔者买的房子开发商按期交付了。尽管有很多瑕疵,如通往主干道的社区道路两侧还未拆迁完毕,幼儿园难以按期开园,“交楼群”里也不断有业主抱怨精装修的种种不满意,但能按期收房终归是一件开心的事。想想隔壁某楼盘拖了大半年还未交楼,不远处另一个楼盘担心延迟交楼被罚,“强制交付”了,还有很多迷茫的准业主,不知啥时收楼。

所以,笔者是抱着“运气不错”和“不挑剔”的心态去收楼的。在“验楼师”(这还是个新职业)的辅助下,笔者整理出来30条整改意见,包括玻璃滑纹、墙皮掉落、瓷砖不合缝、厨房门歪斜等,但在开发商承诺的1个月整改期结束后,这30个问题大多数未整改完毕。对此,笔者也不再计较了,反正都要重新装修的。

看了设计师给出的方案,发现基本要还原到毛坯状态了,原因很简单,开发商原有的精装设计不仅不实用,还浪费了很多空间,使得这套房子的得房率不到80%。按照设计师的改造方案,得房率可提高至85%,相比原空间设计能多出6.2平米。空间是怎么浪费的呢?开发商提供的装修里,有很多既占空间又无用的门,例如,靠近入户花园的厨房本身已经有一扇门了,居然在厨房和客厅之间又设置了一道门。

设计师告诉了我其中的奥秘。3000元/平方米的精装修标准,本身是非常高的,但开发商既要考虑装修总价达标,又要考虑哪种装修材料和部品赚钱,哪种利润高就人为地多用哪种,这种做法并不是基于客户需要。厨房电器和门柜用的都是经常在央视做广告的某某品牌,大家也耳熟能详,但设计师告诉我,这是为了获得营销效果。参观样板房的时候,售楼小姐会重点强调,我们的厨电和门柜是某某品牌,但事实上,这些品牌的出货量有限,于是就玩贴牌的把戏,即其他不知名的产品贴上了知名的品牌,这也是集中采购“竞价”无序竞争的结果。看似是知名品牌,其实是骗买房人的,但一般人哪里知道?熟悉内情的人只要扫描产品侧面的二维码,就可以获悉产地,并大概率能推断这些东西是正牌货,还是贴牌货。

对笔者来说,3000元一平米的装修至少一半要拆除当垃圾扔掉,楼下正在装修的几家,和我的感受是一样的。这不仅浪费钱、浪费建材,还产生许多建筑垃圾,给地球添堵。这样糟糕的结果,到底是怎么产生的呢?

这背后的直接原因就是新房限价。由于土地、融资、建筑安装、人工等都很贵,在房价被人为限制的情况下,如何最大获利成了开发商要解决的问题。于是,开发商发明了一种模式,少提供毛坯房,多提供“精装修”房,然后在网签价基础上要购房者支付一笔装修费,这个装修主要目的不是为了购房者能拎包入住,而是成为创造利润的一个领域,弥补限价给开发商造成的损失。目的决定行为,行为导致结果。在这样目的下能造出让人满意的房子吗?其实,不仅是房子本身,很多项目的楼栋大堂、电梯和外立面,社区绿化、保洁等等也常常出现收楼时很靓丽,三年大变样,五年“看不得”的现象。

以前房价上涨快,购房者更看重买房的增值收益,只要房价涨了,一俊遮百丑,至于物业变差了,英俊的保安换成老大爷了,电梯隔三岔五地坏,外立面掉色了等,都不在乎,大不了卖掉。现在房价不再明显上涨了,买房人更关注居住的舒适度、社区的体验感,但开发商还在遵循着“怎么算计才能利润最大化”的逻辑,你说房子的满意度会提高吗?

过去10年是楼市发展最火的10年。现在,这些新房陆续进入生命周期的第一个考验期,那些动辄30层、50层的新房超高层项目,楼栋本体、社区质量问题爆发的窗口期来了。过去,很多靠规划利好、涨价预期支撑的项目,靠美化售楼处支撑的项目,质量问题将大量提前爆发,而物业维修基金可能不够用。该怎么办呢?笔者认为,那段过度繁荣的后遗症需要我们用很长的时间来买单,也需要“房住不炒”继续落地。


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